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中国房改已经进入第三个10年，自1998年以来，商品房制度改革让整个社会发生了翻天覆地的变化，城市变得越来越大，也越来越漂亮，3亿农民工走出农村，城市的人口越来越多，此同时，房价也越来越高。房价的走高让一部分投资房产的人因此赚个盆满钵满。
然而，在这个房产赚翻的年代，却也有不少人投资失误，买了不该买的房子，不仅没赚到，甚至还赔本，这原因到底在哪里呢？因为你没有掌握必要的投资方法。
2008年北京第一个进入存量房时代，10多年来，一二线大部分城市已经进入存量房时代，未来的发展还有多少增长空间？中国城市化率已经到达59.5%，中国人均居面已经达到43.5平米，进入世界前七，同时，老龄化社会已来，人口的峰值也即将到来，还有政策调控方向的变化，消费端市场需求的变化，所有这些都预示着房地产进入一个新时期。
闭眼买房的时代已经过去，现在置业，没有掌握必要的眼光和方法，你极有可能就要成为“接盘侠”，最后沦为房产投资的输家。如何快速掌握方法，成为购房行家，本专栏将条分缕析、逐一为你呈现干货。
友情提示：以下内容是中国房地产市场整体脉络的梳理，没兴趣的同学，可直接跳过进入第一课时。
01
中国的房地产总体经历了三个重要时期：第一个时期，从建国开始到1978年的将近30年间，以住房分配为标志，这是公有制阶段的社会保障体系，我们把这个阶段称为"福利房时代"。
第二个时期，是1978年到1998年这20年时间，中国社会开始进入改革时期，同时以"允许私人建房，城镇居民可以自购自建"为标志，开始了商品房制度的试行，这个阶段，福利房依然存在，而土地及商品房已经开始进入改革试行，我们把这个阶段称为"福利房+商品房试行"阶段。
这阶段有三次改变历史的房地产大开发，第一次，是1980年深圳特区建设，第二次是1988年海南建省，第三次是1992年浦东新区成立，浦东大开发。
第三个时期，从1998年开始2018年的这20年，以1998年国家颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》为标志，房地产进入全面商品房时代，意味着福利房时代的结束。
时间来到2020年，站在过去的终点、未来的起点，我们如何去评价总结过去，展望期待未来？房地产是否又站在一个新的起点上，开始一次新的征程？当我们梳理完20种方法看楼市，或许就有一个明确的答案。
02
2016年楼市一片火热，房价再创新高，在此背景下，国家出台了一系列调控措施，在短短两三年时间，密集出台了400多项调控政策，高企的房价终于有了松动，房价虚高的部分一二线城市，价格开始回调。此同时，国家出台了"房住不炒"、"三稳政策"，正式定性了房子的"居住"属性，让房子回归使用价值。
2018年底，国家 "因城施策"出台，房地产进入"分城而治"的时代，这就好比打破了政策"大锅饭"，让每一个城市在宏观调控目标下，各做各的"饭"，这是一个具有分水岭意义的决策，在幅员辽阔、地域差异大的国情下，标志着房地产行业将进入"精耕细作"时期。
03
10年来，房地产呈现爆发式增长，房价也在这个时期一再创出新高，房地产企业在经历了激烈的行业竞争后，部分房企逐步做大做强，行业集中度进一步提高，至2018年，千亿房企已增至32家。
回顾2018年，去"房地产化"成为一个显著标志，百强房企中，许多企业改名，恒大地产更名为恒大中国，时代地产更名为时代中国，龙湖地产更名为龙湖集团，远洋地产更名为远洋集团，保利地产改为"保利发展"。众多企业更名都是去除"地产"字眼，弱化地产开发主业的色彩。
不少房企在经营范围中，增加了多元化选项，还有不少中小型房企，则直接改名换姓，关闭房地产业务，退出行业竞争。这些，又释放哪些信号？所有的企业都在未雨绸缪，找寻未来的发展之路。
04
作为房地产消费端的刚需族或投资者，同样对房地产的走向极为关注。中国家庭的资产配比中，房地产占比达到77.7%，接近8成，房地产的涨跌，对于一个家庭来说，其重要程度已经不言而喻。
未来，房地产走向如何，牵动着每一个家庭的目光。对于手头已有几套房，甚至几十套房的投资者来说，楼市走向就显得更加重要。对于那些目前尚无房子的老百姓而言，会不会买得起房子，房价未来会如何，同样是注目的焦点。
房企未雨绸缪，已做好未来的各种准备，作为消费端的老百姓，房地产同样关系到切身利益，是否也能做出长远打算，依靠自己的眼光和经验，增加对房地产的认识与理解，在未来各种环境中，打好投资理财的算盘？
结语
基于此，笔者以20年实战经历，总结出20种判断楼市的方法，把房地产在宏观、地方、行业、市场等各个维度中可能影响到楼市走向和房价涨跌的因素做了一番梳理，以此帮助购房者打开思维、开阔眼界，对投资置业及房地产行情做出更加理性客观的判断。
影响房地产的因素很多，有些是显性的，立马就能感受到。比如，财税货币政策、行业调控政策等。有些则是隐性的，需要较长时间才能显现出影响，比如说城市规划、经济增长、人口流动等，如何在众多的影响因素中，理出头绪，走出房地产的迷局，让自己心中有数？
看懂楼市，就差这一“点”。本专栏将阐述如何用360°全视野、无死角的眼光看楼市，对楼市做出合理的判断。这20种方法，既是一套看楼市的方法，同时，也是一种系统化的思维方法，除了运用于房地产行业的评估判断，对于如何全局、理性、客观观察其他行业和现象同样大有裨益。
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