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    • 有50萬元,2022年該“買房還是存銀行”?社科院給出答案!
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-08-08  /  瀏覽:196 次  /  

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    又到了“夏秋”之際,一個問題擺在了人們的面前:手中的錢究竟該怎么儲存才更劃算?


    在過去的10年里,這個問題的答案只有一個:買房。


    房地產似乎成為了多數家庭LI財的最佳方案,現實情況來看,確實如此,1998年住房改革拉開序幕,商品房市場化銷售正式粉墨登場,在99年前后,商品房的市場價格才2000元左右,而到了2021年底,全國新房銷售均價已經超過1萬元大關,對比98年的價位,漲幅超過400%。

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    這也就意味著,原本一套價值20萬元的房子,現在可能已經漲到了100萬元,如果在上海、北京、深圳、燕郊、合肥等城市,漲幅可能遠超400%,房子原本20萬元,現在可能直接升至500萬元,如果稍有“地段、學區”加持,市值或許超一千萬,此言非虛。


    人們經常說“買房致富、買房創收”,這些觀點正確無疑。反觀銀行利息呢,不斷呈現出下滑的趨勢,1萬元錢存進銀行,幾年下來利息少則幾十元、多則幾百元。


    所以,在過去的幾十年里,如果你手中有錢后,第一時間拿去買房,這種選擇是明智的。


    然而,當時間的進入2022年8月份,手中有錢的人開始猶豫了,一方面銀行存款利息越來越低,活期利息甚至可以忽略不計,把錢存在銀行簡直等于在為銀行白白做貢獻,然而把錢拿去買房又有不確定性。



    那么,如果手中有50萬元,2022年該“買房還是存銀行”?先看以下幾點:


    一、對于房地產,有1個新變化值得關注。


    2016年是房地產發展轉折的“元年”,2016年之前,在棚改和樓市去庫存的大背景下,各大銀行利率打折紛至沓來,低首付、低利率促成了全國各大城市房產市場一片高熱的景象。在房產一片紅的局面中,依附在房地產行業的50多個上下游產業,200多個原材料行業如沐春風。


    然而物極必反,這一點人所共知,當房地產過熱、人們紛紛把錢投入房產的時候,其他行業自然受到影響,尤其是消費能力和實體行業,居民手中一旦有錢,第一件事便是貸款購房,不怕房子太多就擔心房子太少,由此以來消費能力就受到了約束;再者實體企業家發現,自己上市企業辛苦1年,還不如在上海購買3套房子賺的多,于是不干實體產品了,抽資去買房子。



    所以,2016年房住不炒提出,要求嚴格限制房產漲幅,同時努力實現房產屬性向著“居住”的回歸。2017年至2021年,各大城市調控次數愈發增多,從200次直接提升至600次,強勢摁壓之下,住房市場的價格呈現出下滑的態勢,尤其是2021年下半年,房市真的冷了。房市收縮,在一二線城市表現明顯:


    北京是四大一線城市之首,按照2021年的房產價格,對比2017年高位水平,下滑了接近15%。


    深圳也是四大一線城市之一,經濟發展強市,2021年之后,隨著學區房政策的變動,福田區原本2500萬元的房子,直接下滑至1900萬元,降幅超過500萬,還是無人購買。


    武漢、合肥、南京、成都皆是如此,2021年之后,一大批二線城市和新型一線城市例如成都、合肥、鄭州、南京、武漢等二手房掛牌量超過10萬套,二手房東們折價銷售的情況也比比皆是。除了二手房之外,新房也掀起此起彼伏的折價促銷潮。鄭州的一位房產中介說,下半年之后,超過30個樓盤調低了銷售價位,低的下調1000元/平米,高的下調3000元/平米。



    二、房產稅已經開始試點,房產成本進一步提高。


    房產學者馬光遠曾發文表示,在十四五期間,房產稅到來的可能性很大,與此同時另外的專家任澤平也表示,會在未來的2-3年內出臺。不過馬光遠和任澤平等專家們都預測,在十四五的前2年到來的可能性很小。


    然而結果卻出乎預料,2021年底,房產稅就通過授權試點的方式正式開啟了。房產稅是一項財產保有稅,無論房子是否出售,都需要繳納對應的稅費,這就意味著這項費用需要房東獨立承擔而不可轉嫁,這就大大增加了房東的住房持有成本項目。


    房產稅率多高呢?財稅專家張學誕曾發表過一篇論文,張學誕指出,按照現階段的情況來看,需要妥善制定房產稅的稅率,建議在0.8%-1.2%相對合適。與此同時張學誕還建議,應該設置一定的免征面積,對于人均住房在40平米或者60平米以內的,則予以免征。



    三、除了房產漲速減緩,房產稅之外,22年之后,樓市出現一系列新信號。


    年前年后,央行開啟全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放資金達到1.2萬億元;在當月的LPR報價中,打破了長達18個月不變的歷史,1年期的LPR下調了5個基點,5年期的沒有任何變化。不過,央行開啟了一輪MLF和逆回購操作,根據新的中標利率,分別都下調了10個基點。


    這被認為是新一年房貸利率下滑的前奏。LPR決定著實際房貸利率的高低,而MLF利率則決定著LPR報價的高低,隨著近幾個月MLF利率的不斷下滑,也意味著今后的LPR將進一步回落,進而影響到各大銀行的實際執行房貸利率水平。



    種種跡象彰顯出:樓市正在回暖了。


    總結一下:一方面樓市遇冷,銷售不暢;另一方面房產稅已經開啟;再加上房貸利率開始下滑。在忽左忽右的風向中,手中有錢的人何去何從?手中有50萬元,2022年該“買房還是存銀行”?社科院給出答案!


    社科院前不久發布了《中國住房報告2021-2022》,在這份報告中,對新一年房地產的情況做出了一番預測,社科院認為,受到各方面因素的影響,2022年的房地產投資和開發面積或進一步下滑,房產價格的漲幅也將出現回落,全年房產價格增幅在-3%至3%之間。其實就等于零增值。


    算一筆賬:


    1、把50萬元買房,能溢價多少呢?中泰證券首席經濟學家李迅雷說,房產的折舊費在4%每年,房產的租金收益率在3%左右,李迅雷也認為,房產的資金占用成本超過6%。這也就意味著如果按照一般情況計算,50萬元的房子,在2022年不僅沒有溢價值,而且出現了損失,損失率為7%,所以這套50萬元房子貶值了3.5萬元。



    2、把這50萬元存進銀行,收益高低?根據現階段的銀行定期存款利率計算,多數銀行在3.85左右,只有個別的農村銀行才超過4%。依據4%計算,那么50萬元一年下來的名義收益為2萬元。不過在CPI和通脹一般性價格因素下,還需要考慮6%的資金成本,這樣下來50萬元存進銀行,最終損失了1萬元。


    所以,手中有50萬元,2022年“買房”和“存銀行”哪個劃算?答案清晰了。



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