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    • 放開限購,扶不起樓市!播
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2022-09-20  /  瀏覽:88 次  /  

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    01 | 福州救市落空

    近日,蘇州市直接梭哈,全域放開了限購。但最新消息傳來,蘇州政策遭遇“一日游”,目前蘇州主城多區又恢復了6個月社保要求。



    蘇州著急忙慌地放開限購,無非是想要解決其所面臨的房子賣不動、房價下跌、庫存高企、二手房掛牌量高企這四大煩惱。


    在昨天寫蘇州的文章中,我就說過,心急也沒用,不如平心靜氣,喝上一杯以武陵山脈生長的小葉種顯齒蛇葡萄植物為原材料,采用"蒸汽殺青"工藝精加工而成的,營養成分零流失、富含黃酮、綠色無污染、清爽、甜香的張家界莓茶。


    平復一下心緒,看天上云卷云舒,望庭前花開花落,感受一下生命的閑適。


    因為,看看福州、沈陽、大連、佛山、東莞就清楚了,這些城市全盤放開或者大部分放開限購已經很久了,但他們的成交量依舊沒有什么起色,房價也照樣在跌。


    以福州來說,福州是今年首個全面放開限購的中心城市。


    看到這大家很詫異吧。但事實的確如此,早在今年3月份,福州就發布措施


    非戶籍人口在原來限購的福州五城區,購房不再受社保限制。并且長樂戶籍被認作福州戶籍,也即長樂人可以在五城區購買兩套房。

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    3月份就全盤放開了限購,結果如何?


    答案是,沒有絲毫作用,成交量依舊低迷,房價依舊下跌,打折依舊遍地。


    02 | 成交量低迷,打折遍地

    3月份放開限購之后的福州,市五區成交量走勢是這樣的:



    從上圖可以看到,3月份較2月份有過輕微的增量,但4月份立刻又下來了,5月至7月份都在低位起伏。到了8月份,則創下了新低。


    據福州市不動產登記和交易中心統計,今年8月,五區(鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾)新房網簽套數為1665套,是近兩年來首次出現非春節月份成交量跌破2000套的情況。1665套新房中,普通住宅僅759套,是近10年同期新低,更創下同期首次跌破1000套的紀錄。


    庫存與去化周期方面,數據顯示,截至9月13日,福州五區可售住宅樓盤1934個,可售房源57413套,總面積約533萬平方米。參考8月的銷售速度,福州五區存量住宅去化周期約35.5個月。


    房價方面,9月16日統計局公布的最新數據顯示,福州新房價格環比下跌0.5%,同比下跌1%,也就是說福州目前的新房價格比一年前低。


    二手房方面,8月環比下跌0.3%,同比下跌2.3%。也即當下的二手房均價比一年前低,而且還在下跌。


    整體而言,福州的新房和二手房價格都至少跌回到了一年前。


    不過國家統計局的數據也顯示,福州的新房和二手房價格相比于2020年還是高,這也意味著福州的下行空間還有很大。才開始,不用急。


    畢竟福州的房價虛高太多了。在下跌的背景下,目前福州的均價仍高達2.75萬元/平方米,位居內地第九,是內地房價最高的10個城市之一。



    數據來源:中國房價行情網


    一個中等強度的省會城市,房價比天津這個老牌直轄市都要高,比武漢、寧波、青島這類副省級城市也要高,比最強地級市蘇州高,比絕大多數省會與首府城市都要高。


    足可見,福州的泡沫太嚴重了。此前炒作得太過,廈門也是一樣。


    這些泡沫太大的城市,簡單來說,就是普通民眾的收入趕不上房價,無以為繼,再疊加上今年的整個大環境,讓很多人的收入遭受了沖擊。


    熊市期間,所有的問題都暴露了,庫存高企的福州,當下的去化周期長達35.5個月,遠超住建部劃定的12個月安全警戒線,往后有的跌了。


    事實上,當下的福州房地產市場,已經是打折遍地。


    比如旭輝江山云出于9月初推出“首付返現20萬元”的促銷活動。約110平方米的3房戶型,正常首付要80多萬元,現在只要60多萬元,月供在1萬元上下?!闭鬯阆聛?,銷售單價從備案時的約2.8萬元/平方米降至約2.3萬元/平方米。


    萬科在福州的7個在售新盤“聯動降價”,推出包括團圓禮、敬師禮、拼團禮、推薦禮等促銷活動。


    力度最大的是倉山區萬科·金域緹香,兩人成團每套優惠100000元,金秋特惠每套立減38888元,交付前每套補貼租金30000元,疊加起來每套優惠約16.9萬元。此外,萬科·金域緹香的售價從約2.1萬元/平方米降至約1.85萬元/平方米。


    03 | 福州的經驗:取消限購沒用

    福州過去半年的房地產市場行情告訴我們一個再明白不過的道理,取消限購,救不了樓市。


    很多人以為這輪樓市行情的轉變,是因為限購所致。這完全是個誤解。


    限購并不能轉變樓市行情,相反還有可能推動樓市走熱。因為限購的潛臺詞,是這里有價值。


    君不見,在2016年至2020年這段中心城市限購最嚴厲的時間段內,南方幾乎所有的熱點城市都在任性地上漲,福州、廈門何時因為限購而停止過上漲?


    東莞在限購進一步收緊的2020年,房價漲幅超過了40%。


    你說限購影響到房價了嗎?顯然沒有,2022年房地產市場行情轉變的鍋,限購不會背。


    既然限購對樓市成交量下跌的影響不大,那放開限購又能頂什么用?


    今年樓市行情轉變的最大動力有兩個:


    第一,房地產市場的周期力量在起作用,商品房整體供大于求,再加上人口開始轉向,城市化速度放緩,這些宏觀大背景形成的扭轉力量,最終扭轉了樓市行情。


    第二,購買力所剩無幾。在國外與國內各類因素疊加下,經濟增長壓力加大,GDP已經失速,很多人的就業與工作受到了沖擊,買不起房的人越來越多。


    尤其是第二點,不僅是房地產行情轉變的直接推力,也會是影響未來樓市能否復蘇的最關鍵因素。


    總之一句話,購買力不恢復,樓市便沒有了復蘇的基礎。任你放開限購,降低首付,都不好使。


    福州、沈陽、大連、東莞、佛山、廈門這些或全部放開或大幅放開限購的城市,已經是最好的佐證。



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