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    • 明年公攤面積將取消?央媒發聲,新規下已購房家庭可獲哪些補償?播
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-10-19  /  瀏覽:68 次  /  

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    公攤面積,一直是樓市的一個熱門話題,不少購房者呼吁取消,那么,明年“公攤面積”真會取消嗎?應不應該給已購房者人補償?此外,買房人還關注另外一個問題,當公攤面積取消后,我們在交易二手房或者購買新房應該以什么方式計價、計費?本文試圖結合相關信息和規定給出一個清晰答案。


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    01.公攤面積到底攤在哪里?攤了多少?


    老實講,不少人在談公攤面積,卻不了解其包含什么部位。簡單來說,公攤面積包括:1.樓梯間、公共門廳、過道;2.電梯井、管道井、設備室;3.地下室;4.保安值班室。需要注意的是供出租或者出售的固定車位不算在公攤面積里,除此之外,如果這些都有的話,就會含在公攤面積里,然后按照你所購買房子的面積大小進行一定比例分攤。


    從購房的實際看,一般而言,6層(含)住宅以下的公攤比例為7-15%,7-12層住宅公攤比例為12-15%,12-18層住宅公攤比例為12-20%,18-33層公攤比例為15-28%,當然,也有比較極端一些的公攤情況,比如新華網曾在2010年報道過山東某樓盤公攤比例達到了52%,購房者買的85平米房子,套內實際看起來只有40多平米,這顯然不符合常理??梢钥吹?,不同類型房子或者不同的計算方式,所產生的公攤面積其實挺大。



    02.公攤面積取消其實已有先例。


    眾所周知,公攤面積概念由中國香港的地產商創設,后來傳到內陸,但到2013年時,發源地的公攤面積概念就通過設立過渡期的方式取消掉了,完成了與世界接軌,至此,其他地方再無公攤面積的說法,由此可見,公攤面積取消是有先例的。那么,我們的公攤面積該取消嗎?


    實際上,曾有一段時間,人民日報、新華社紛紛發聲,公攤面積侵害老百姓利益,有違市場公平性,并希望主管部門趁在治理房地產市場亂象之際,回應人們的關切,以保護購房者的利益。特別是人民日報提到,“長期存在并不意味著合理”,更是直擊公攤面積問題。



    03.為什么要取消公攤面積?


    這里要糾正一個誤區,取消公攤面積并不等于公共部分沒有了。因為比如像電梯井、走道、門廳等公共部位都是必須存在的,否則,那就不能稱之為現代住宅了。


    這里說的取消公攤面積,實際指的取消公攤面積計價、計費方法。因為對于大多數購房者來說,他們頂多測量自己房子的套內面積,對于公攤的部位測量不起來,比如一個小區有2萬平米公攤面積,你知道測哪里?按什么標準去測嗎?顯然不太具有實操性。


    這個時候,基本上所有的業主都只能聽開發商的,開發商聯系測繪公司測出的公攤面積,然后再分攤到你的房子上,一個事實擺在眼前,那就是即便是類似設計的樓盤,同樣的樓層和配置,其公攤面積也是千差萬別,他們之間有沒有貓膩只有天知道。有人算過一筆賬,假如每戶多公攤2平米(業主看不出來),房價每平米2萬元,2000戶的小區就可獲利8000萬元,這對開發商來說確實是非常大的誘惑。


    說到底,取消公攤面積,其實就是取消開發商有可能存在的“藏污納垢”行為,讓購房者能夠消費得放心、明白,從而減少不必要的支出。



    04.明年公攤面積要取消嗎?


    其實,早在大概20年前,重慶市就開始了實行了套內計價銷售方法,這些年也有一些城市宣布對套內計價方式進行研討。到2019年2月23日,住建部官網發布了《住宅項目規范(征求意見稿)》,在第二部分2.4.6條可以看到,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。這是主管部門首次按提出套內計價方式交易。央媒半月談和新華社官方微信號發布了《公攤面積成糊涂賬?別再讓買房像開盲盒》文章再次提及:


    1.公攤面積在價格上并未打折扣,動輒每平方米幾萬元的真金白銀,被隔在了房門之外。


    2.取消公攤面積,尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞,從源頭避免大量矛盾與糾紛,保證市場交易更公平透明。


    在業內人士看來,這一個工程建設設計規范,算是邁出了取消公攤面積的第一步,即便后面正式實施還需要一個過程,比如對二手房的評估系統更換、對此前偷面積、違章建筑等歷史遺留情況也要進行評估和細化等等,公攤面積正式取消不會那么快,所以,明年取消公攤面積頂多也是局部的,全面取消還需要時間。但從技術操作層面上看,實行起來也沒有多難,全面取消公攤面積將是一個趨勢或者方向。



    05.當全面取消公攤面積后,新房按套內計價銷售,并給原購房者或者有房一族以適當的補償,其實是有道理的。


    按套內計價的好處是,只算套內建筑的使用空間面積,包括房屋套內使用面積、套內墻體面積和套內陽臺面積三項,即便是普通人也能比較容易測出。所以,當你拿到房子后,可以親自測一下,然后對比一下產證面積,有沒有誤差一看便知,這樣的話,開發商想占購房者便宜基本上不可能了。


    為什么要給購房者一定補償呢?給哪些補償相對合理?不難理解,一套房子從購買到居住使用,一般含有稅費、物業費,北方的房子還有取暖費,這些費用都是按照建筑面積(含有公攤)計價的,這其中,物業費可能難省掉,因為按套內計較后,物業費多半會上漲到與原來總價一致,但公攤部分的稅費和取暖費應該是可以省掉,所以,從平衡的角度看,對原購房者可以給予適當補償也算合乎情理。



    至于新購房者擔心公攤面積取消后房價會不會上漲問題,其實,有句老話說得好,“打醬油不過是選按瓶裝還是袋子裝的區別”,舉個例子,假如一套100平米房子公攤面積25平米,總價賣200萬,單價劃到2萬元/平米,如果選擇按套內計價,開發商很可能把單價調整到2.66萬元,從心理角度看,單價貌似提高了不少,說不定開發商還會把零頭去掉更好賣些,所以,整套房價格沒有提高的動力。


    總體而言,取消公攤面積是利大于弊,無論是原購房人,還是未來的購房者,都不會是公攤面積取消的阻礙因素。那么,對于取消公攤面積甚至補償的解釋,你滿意嗎?歡迎留言談談。



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