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    • 10年后,這個樓層將成為“黃金樓層”?懂行人:以后越來越吃香播
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-10-19  /  瀏覽:83 次  /  

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    當確定了地段、樓盤和樓棟后,接下來就是選樓層。這些年來,樓層的重要性越來越明顯,通過成交數據可以看出,即便同一棟樓,不同樓層的最大差距有可能達到30%。但我們知道,開發商在賣新房時的樓層定價差價其實并沒那么大,一般最多10%左右。為何新房變成二手房以后會有這么大差距呢?


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    通過研究分析發現,主要還在于隨著居住質量的不斷變化,從而給二手房市場的需求者們以重新選擇,相當于對所有房源再來一次評估,受更多人歡迎的樓層,其價格越來越高,同樣,那樣,那些暴露缺陷越來越多的樓層,跟不上平均值,與受歡迎樓層的差價越拉越大。舉兩個實際例子就可以說明:


    1.某小區總高20層的房子,開發商2012年售賣時給1樓定價1萬元/平米,15樓定價1.1萬元/平米,價差10%,進入二手房市場后的2016年,1樓成交均價1.3萬元/平米,15樓成交均價為1.48萬元/平米,價格上,1樓漲了30%,15樓漲了34.5%,價差拉得不是很明顯。但到2022年,這個小區交付已有10年了,這兩個樓層的價差就拉大了,1樓均價1.45萬元/平米,而15樓達到了1.7萬元/平米,1樓和15樓漲幅分別為35%、54.5%。從漲幅看,兩個樓層的差距達到近20%。


    2.某小區的二手房屬于2000年建造的老房子,無電梯,當時的售價無從查起。從現在的二手房成交價對比看,中間樓層的成交價在3萬元/平米左右,但頂樓成交量非常少,現在有好幾套頂樓房倒是上榜了某殼在這個區域熱榜前十。不過,這是因為價格低而上的榜,掛牌價基本在2萬元/平米左右。同一棟樓,價格差距能到50%,想必,無論如何,當時買新房的價差都不會這么大。



    隨著時間推移,樓層之所以出現這樣大的價格差距,原因是多方面的,核心原因不難找。第一個例子中,主要是因為物業口碑不行,在交付后開始幾年,由于各項設施設備新,在二手房市場上反映還不太明顯,但時間久了,小區的外立面開始脫落,看起來像安置房似的,小汽車、電動車亂停亂放,綠化被占用且雜亂,這種情況下,居住影響最大的就是1樓。


    而第二個例子中,主要是因為房子本身的問題,由于開發商偷工減料、不按工序施工,沒過幾年頂樓就漏水,雖然好不容易申請下來維修基金,但修了幾次都沒修好,頂樓的口碑越弄越壞。


    通過以上分析可以看出,樓層的價值差異,會隨著時間而變化。實際上,除了以上現象外,樓層的價值差異還受人口年齡結構、住房形態等影響,這是未來的大勢。有懂行的人認為,未來10年,甚至10年后,這個樓層有望成為“黃金樓層”,越到后面越吃香,很多人已賣便宜了,還有懂行表示,身邊有些有錢的人專門挑這個性價比高的樓層已悄悄下手,性價比高還舒適?!斑@個樓層”指的就是4-8層,為什么這么說呢?懂行人道出了四個原因,下面來看看到底有何說法?



    第一,聚集了高樓層的優勢,又規避了過低樓層的缺陷。正常情況下,這個樓層的采光是沒有什么問題的,符合國家建筑規定的滿足2小時以上光照時間,有的小區樓間距大的話,太陽照射時間更是沒什么話說。此外,沒有1、2樓的噪音、底層排污和潮濕等問題困擾。有建筑師說,這么多年一些人認為樓層高好,實際上除了視野外,其他都不如這個樓層段,同時又規避了其他特別低樓層的缺點,居住過的人應該深有體會。


    第二,遇到火災等事故后,心里有底氣。很多事故表明,高樓層著火那是一件比較頭疼的事,即便如何注意如何防范,但都有發生概率,根據官方公布的全國火災數據看,過去10年有3萬起火災在高樓層發生,占總高層住宅數量的13%,這個占比其實是不小的。此外,從官方公布的數據看,高層住宅火災有40%都是由電器線路引發,這玩意確實不好提前預判?;馂陌l生后,救援又是一大難題,我們目前城市配備的高舉車、消防水槍、水炮大都不超過50米,樓層越低,救援相對容易。還有地震,這主要是心理層面的影響,當震動發生以后,太高樓層擺動更劇烈,讓人沒有安全感。所以,正是由于抗震、消防的原因,國家已出臺規定限制高層住宅發展,盡量以多層住宅和小高層住宅為主。



    第三,樓齡增長后,不用擔心設施設備老化故障帶來的生活不便。任何設備都是有壽命的,達到一定年限后就會出現各種問題,特別是像每天使用的電梯,一旦出現故障對高層住戶那是無法想象的問題。如果物業好,能夠及時維護,還能少爬幾天樓梯,如果物業又不負責,那可能處于長期停擺,這些都是實實在在的問題,一般樓層不到雙位數爬爬樓梯是可以接受的,權當是鍛煉身體,要是住幾十層樓,那就只能在外面租房住了。而且隨著深度老齡社會到來,老齡人口明顯增長,有報告預計我國未來10年60歲以上老人增長到3.7億,很明顯,這個樓層段的需求會明顯增長,將越來越受到人們歡迎。


    第四,老年人、孩童居住皆宜。無論是老年人養生,還是孩童長身體,陽光是少不了的,如果樓層過于低矮,光照不足,對身心會有影響。一般來說,小區交付10年左右的樹冠高度大概在3層樓左右,4層以上基本就沒什么遮擋了,所以,達到這個高度不會有什么影響,如果再高,負責人的物業也會幫助修剪。但又不能住太高樓層,此前就有媒體報道有些孩子因為樓層太高而不愿下樓,不愿接觸外界,時間久了就患上孤獨癥。此外,這個樓層還有一大好處是接地氣,對樓下的景觀能夠全面俯視,也能近距離接觸到樹木釋放的氧氣。



    看出來沒有,4-8層這個樓層段有優勢指標,同時也沒有明顯的短板,從未來需求計,這個樓層成為“黃金樓層”是大勢所趨。在懂行人看來,很多人都覺得這個樓層在某些指標上不如其他樓層,其實是誤解了,甚至便宜賣了。


    那么,如果還有置換房的機會,你會選擇買哪個樓層?是出于什么考慮呢?下方說說選擇的原因。



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